二世帯住宅は登記に要注意！小規模宅地等の特例適用の可否
秋山 隆義
昨今、年老いた親の介護をする時が来ることを見越して、ご両親と同居する前提の家づくりをする人が増えてきているようです。
そして、ご両親と二世帯住宅を建てるのであれば、将来的な相続について考えておくことも大切なことです。
二世帯住宅の相続では、一定の要件を満たすことで受けられる「小規模宅地等の特例」がポイントとなります。
今回は、二世帯住宅相続の特徴や注意点、小規模宅地等の特例についてお届けしたいと思います。
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小規模宅地等の特例とは
まずは、小規模宅地等の特例について簡単におさらいしておくことにしましょう。
被相続人等が相続開始の直前に自宅の敷地として使っている土地等や事業用として使っている土地等について、一定の要件を満たす場合に土地等の評価額を減額して相続税を計算する制度です。
事業用として使っている土地等については50％または80％、自宅として使っている土地等については80％が減額されます。
被相続人の自宅の敷地の場合、
小規模宅地等の特例が使えるのは、被相続人の配偶者、被相続人と同居していた親族や、特定の条件にある自宅を所有していない親族になります。
一定条件を満たせば、同居していない親族でも制度利用することができます。
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税制改正による４つの要件緩和
小規模宅地等の特例ですが、平成27年以降の税制改正でかなり使いやすくなりました。
① 特定居住用宅地等の特例適用面積の拡充
改正以前は特定居住用宅地等の限度面積は240㎡ですが、
改正後は330㎡まで拡充されました。
減額される割合は80％のまま変わりません。
② 限度面積要件の緩和
特定居住用宅地等の特例（330㎡まで80％減額）と
特定事業用宅地等の特例（400㎡まで80％減額）が完全併用可能となり
最大で730㎡の宅地まで80％減額が可能になりました。
③ 二世帯住宅の敷地の取り扱いの明確化
改正以前は外階段で玄関が別々にあるような二世帯住宅は被相続人が
居住している部分の宅地だけに特例の適用がありましたが、
改正後は内部で行き来が出来るか否かに関わらず、
敷地全体を被相続人が居住していた宅地として特例が可能になりました。
④ 老人ホームに入居している場合の適用
介護保険法に規定する要介護認定や要支援認定を受けた方が、
老人ホーム等に入居したことにより自宅に居住しなくなった場合も、
老人ホーム等に入居前の居住地に特定居住用宅地等の適用がされることになりました。
※共有記事 ⇒ こちら（国税庁HPから抜粋）
特例が利用できないケースとは
1棟の建物でも、居住部分を区分所有登記している場合は、
小規模宅地等の特例を適用できません。
また、土地・建物を共有名義で登記していた場合は、
被相続人の共有持分が小規模宅地等の特例の対象になります。
二世帯住宅であれば、
区分所有登記がなされていて別々の区分に居住してる場合は同居とはみなされず、
小規模宅地等の特例が適用できません。
特例適用の可否は登記で決まる
二世帯住宅で被相続人と同居していた息子が相続人となるケースの場合、
建物を登記するときの方法としては、以下の３つに分けることができます。
（１） 建物を親子の共有にし、共有登記をする
（２） 建物を親の所有とし、登記も親名義で単独登記にする
（３） 建物の所有権を親と子の各専有部分で分割し、それぞれが区分登記を行う
※区分登記とは一棟の建物を部分的に分けて、その部分のみを一つの登記簿として登記することをいいます。
上記の（１）と（２）の２つのケースについては、
相続開始時点で被相続人と親族（息子）が同居しているとみなされるため、
要件を満たせば小規模宅地等の特例を使うことが可能です。
しかし、（３）の二世帯住宅の建物を区分登記していた場合、
別々の家に住んでいたとみなされるため、同居していることにはならず、
小規模宅地等の特例を使うことはできません。
このように、同じ構造の建物であっても登記方法によって、
特例が使えなくなってしまうケースがあるのです。
区分登記の二世帯住宅でも利用は可能
先述のとおり、１階部分と２階部分が構造上、利用上独立した建物であり、
１階部分は父名義、２階部分は息子名義の区分建物として登記がされている
二世帯住宅の敷地には、小規模宅地等の特例は適用できません。
このように区分登記されている場合は、将来的に相続が発生しても、
小規模宅地の特例を利用するとは出来ないのでしょうか。
いいえ、そんなことはありません。
ひとつの方法として
相続開始前までに区分登記を解消し、単独登記、または共有の登記に直すことで、
特例の対象となることができるはずです。
登記の確認方法について
もし登記の区分を確認したければ、
法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、現在誰の名義なのかわかります。
土地、家、建物、マンションなどの不動産所有者の氏名・住所は、法務局に備えてある登記簿に記載され一般公開されています。
法務局で誰でも登記簿謄本・登記事項証明書の取得が可能です。
最後に
いかがでしたでしょうか。
小規模宅地等の特例については、非同居であっても特例が適用される場合などがあり、さまざまなケースがあります。
相続税を大幅に減税することはできますが、税制改正によってたびたび適用条件が変わっていることもあり、活用を検討する際には必ず事前確認が必要です。
もしも、今後活用をを検討されるなら、一度専門家に相談することをお勧めします。
最後までお付き合いいただきありがとうございました。
それではまた。
