手放した方がお得！空き家放置はデメリットだらけ

こんばんは！

秋山です。

相続したにも関わらず、長期間放置された空き家は、

老朽化や自然災害による倒壊、放火による火事や火災

景観や衛生の悪化等、

地域住民に被害をもたらしたり、実際トラブルとなる

件数も、年々増加しています。

※過去の関連記事 　⇒こちら

このような事態を受け、

2015年5月、政府は「空き家対策法（空家等対策の推進

に関する特別措置法）」を全面的に施行しました。

空き家対策法とは

この法令の施行により、以下に該当する空き家は、

「特定空き家」に指定されるようになりました。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

４つのデメリット

「特別空き家」に指定されてしまうと、所有者に

とって、さまざまなデメリットがあります。

固定資産税が最大6倍に

2015年5月に施行された空き家対策法により、

所有する空き家が「特定空き家」に指定されてしまうと

“最大6分の1″の軽減措置の対象から外されてしまいます。

その結果、土地にかかる固定資産税が最大6倍に

増加してしまいます。

都市計画税が最大3倍に

先ほどの固定資産税同様に、

所有する空き家が「特定空き家」に指定されてしまうと

“3分の1″の軽減措置の対象から外されてしまいます。

その結果、土地にかかる都市計画税が最大3倍に

増加してしまいます。

撤去や修繕命令に

また、所有する空き家が「特定空き家」に指定されると

最終的には空き家を強制撤去されてしまう可能性が

あります。

強制撤去までには、

調査、助言または指導、勧告命令、行政代執行と

相当の猶予期間がありますが、

無視し続ければ、

50万円以下の過料に処せられたり、

行政代執行による空き家の強制撤去といった

措置がとられます。

撤去費用は所有者負担

空き家の強制撤去に要した費用は、空き家所有者の

負担となり、支払いに応じない場合は、市町村より

民事訴訟を提起されます。

最悪の場合、強制執行となり、

給料、銀行預金、不動産などの財産が差し押さえら

れることになります。

空き家率は過去最高を更新

空き家率とは住宅総数に占める空き家の割合を

指し、総務省が5年ごとに調べています。

2018年の住宅・土地統計調査によると空き家は

848万9千戸、空き家率は13.6%となり、

ともに過去最高でした。

「3カ月以上住んでいる」ことを「居住世帯のある

住宅」と定義し、

そうでない住宅の大半が「空き家」に分類されます。

空き家は3つに分かれ、まず「賃貸用」もしくは

「売却用」の住宅で合計で462万戸あります。

次に別荘などの「二次的住宅」で38万1千戸、

このいずれでもない物件は「その他の住宅」となり、

348万7千戸あります。

借り手や買い手を募集していない市場で流通しない

物件がこの「その他の住宅」で親が亡くなった後に

そのままにしている空き家などが入ります。

総住宅数が総世帯数を上回ったのは1968年。

当時の空き家率は4%程度だったが、その後も住宅

の大量供給が続き、空き家率も大幅に上がりました。

13年と比べると、二次的住宅や売却用住宅は減少

したが、その他の住宅が9.5%も増えており、

全体（3.6%増）を押し上げています。

今後はさらに上昇を続け、2033年には全体の30.2%が

空き家になると予測されています。

（日経新聞より）

放置は厳禁！住まない空き家は手放すべき

もし、何らかの事情でご自身では住まない家を

持て余してるなら、余裕があるうちに、

相続した土地建物は、

売却する方向で検討することをオススメします。

もし、建物を取り壊して更地にしてから

売却する場合、もしくはリフォームしてから売却

する場合には、譲渡所得から3,000万円の特別控除

といった特例が利用できます。

特例を利用する代表的な４つの要件とは

一人暮らしでなければならない

この特例は空き家をなくすことを目的にしています

ので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの

場合に限られます。

被相続人に同居者がいなかった場合に限り、

亡くなられた方が住んでいた空き家とその敷地を

相続された方が売却して利益を得た場合に、

その利益から3,000万円の特別控除が認められます。

昭和56年5月31日以前に建築された建物に限る

対象は、被相続人の居住の用に供していた

昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地

に限られます。

区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを

譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように

耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。

もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合には

そのまま譲渡しても特例が適用できます。

相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない

相続した後、その家や家を取り壊した後の土地を

事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、

この特例は適用できません。

あくまでも相続から譲渡まで

引き続き空き家でなければならないのです。

相続開始から譲渡まで空き家であったこと等

については、

所在市区町村に状況に応じて売買契約書の写しや

電気若しくはガスの閉栓証明書

又は水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真、

固定資産税の課税明細書の写しなどを提出し、

「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、

確定申告書に添付しなければなりません。

売却額が１億円以下であること

建物及び土地の合計譲渡価額が 1億円を超えるもの

については、特例が適用されません。

勿論、2回以上に分けて売却した場合には

通算して1億円超かどうかが判定されます。

また、共有者がいる場合には、その合計金額で判定

されます。

これらの要件を満たしていれば、相続した空き家に

3000万円の特別控除を利用することができるのです。

取り壊しを完了させるタイミングが大事

「とりあえず建物は取り壊せばいいんでしょ？」

と安易に考えている人が多いみたいですが、

それは大間違いです。

厳密には、「引渡し前までに取り壊しを完了させる」

必要があるのです。

よって、取り壊しを選択した場合、土地建物をそのまま

売却してしまい、

引き渡し後に建物を取り壊す場合、空き家特例を使う事は

できませんので十分注意して下さい。

なお、取り壊しは業者に依頼して構わないのですが、

売却額にも気を付けなければなりません。

というのも、

要件の一つに、売却額1億円以下でなければならない

とあったはずです。

売却額が、取り壊し費用の部分も

加味されてしまっている場合は、取り壊し費用を

足し戻した額で判定しなければいけませんね。

まとめ

いかがでしょうか。

既に空き家になっている住宅や、そして今後発生するで

あろう日本の空き家は、一部の地域を除けば、時間が

経過すればするほど益々価値は落ち、最終的にはゼロ

どころか、特定空き家なんかに指定されれば、行政に

よって建物は強制解体され、100万単位の解体費が請求

されるのが落ちです。

いろいろ諸事情はあれ、今後の経済的負担を考えれば

相続での空き家は、早いうちに手放すべきだと思います。

乱筆・乱文をお許しくださいませ。

では、また。