知ってました？共有が持つリスク

こんにちは。

秋山です。

不動産を相続すると、相続人同士が話し合っても

解決できず、そのまま複数人で「共有」する

ケース聞いたことありませんか。実はこれって

とても大きなリスクを秘めていて、後に争族に

発展する可能性が高いんです。

今回は、不動産分割に潜むリスクとその対処法

をご紹介します。

共有とは

共有とは、ひとつのものを複数の人が共同して所有する

ことです。それぞれ共有者は、共有持分割合が

認められます。

遺産相続すると、先ずは不動産すべては法定相続人

による共有状態となります。共有持分割合は

それぞれの法定相続分とされ、

例えば、配偶者と子どもが３人が相続人となる

場合、配偶者が1/2、子どもが1/2✕1/3ですから

ひとり1/6ずつの共有持分を取得し、不動産を

共有することになります。

もし、共有状態を解消する場合には、相続人全員

で協議し、全員の合意を得なければなりません。

共有に潜むリスクとは

不動産分割は分けにくいところもあり、協議を繰り返しても

相続人同士の意見が纏まらず、そのまま放置となってしまう

ケースはよくあるようです。

しかし、共有のままにしておくと、次のようなリスクが

生まれます。

☑共有者単独では勝手に不動産を売却や賃貸することができない！

●共有者単独でできるもの

・壁紙の張替え、水道管の修理など、不動産を維持するため

の修繕、もしくは第三者が無断で土地を使用している場合

などの明渡し請求など。

これを保存行為といいます。

●共有者単独ではできないもの

・第三者との賃貸契約の締結や解除、賃料変更などの手続き

は、共有者それぞれの持分の過半数の同意があれば

手続きが可能です。

これを管理行為といいます。

例を挙げると、共有者がそれぞれ1/3ずつの持分だった場合

1人が反対しても、ほかの２人が同意すれば、賃貸契約は

可能となります。ただ、あとでトラブルに発展する可能性

は残りますが。

・第三者に売却、もしくは建て替えとなると、共有者全員

の同意が必要となります。

これを変更行為といいます。

☑環境の変化や権利関係の複雑化でますます解決が困難！

共有にしたときは、関係性がよくても、互いの環境の変化

で考え方が変わってくるケースがあります。

例えば、共有者のひとりが

「夫の会社が倒産して資金繰りが厳しくなった」

「子どもが大学の医学部進学して多額の教育資金が必要になった」

などといった理由で、不動産の売却を望んだとしても

別のひとりが、売却の価格やタイミングに拘り、反対すれば

話が前に進みませんよね。

また、共有者のひとりが亡くなり、次の世代の相続人が複数

いれば、さらに共有者が増えることになります。

このように権利関係が複雑化すると、共有者同士の関係は

ますます希薄になり、全員が快く同意することなんて不可能に

近いと思いませんか。

不動産を共有にしない解決策とは

では、どのような分割が望ましいのでしょうか。

その対処法を大きく３つご紹介したいと思います。

☑対処法その１

不動産を売却し、現金化することです。

これを換価分割といいます。

思い出の詰まったご自宅を手放すことにはなりますが

将来のトラブルの可能性を考えると、ここは思い切った決断が

必要だと思います。

現金化することで、法定相続分で平等に分けることが

できますし、共有者同士の不公平感も解消できるはずです。

なお、売却手続きを効率よく進めるには、一旦相続人代表者の

方の単独名義にして売却をおこない、現金化してから

分割するといった方法もありますが、あとで贈与と間違われない

ために、遺産分割協議書に代表者が売却後に換価分

割する旨をきちんと明記しておくことをお勧めします。

☑対処法その２

相続人のひとりが不動産を相続し、他の相続人には代償金

を支払うといった分割方法もあります。

これを代償分割といいます。

被相続人（亡くなられた方）と同居されていた相続人が

そのまま不動産を引き継ぐ場合によく使われる分割方法です。

ただ、この分割方法は個人的にはあまりお勧めできません。

なぜなら、代償金の支払いはリスクを伴うからです。

不動産を取得した相続人が、もし何らかの理由で、他の相続人に

代償金を支払うことができないとなれば、トラブルに発展する

可能性は十分考えられるからです。

☑対処法その３

この方法は、不動産といっても土地に限定がかかります。

相続人同士の話し合いで、ひとつの不動産（土地）を複数に

分割して相続します。

これを分筆といいます。

相続人が分筆によって分けた土地に、それぞれ登記し、区分け

することで土地を単独で所有するやり方です。

この方法であれば、それぞれ所有者自身の土地ですから

自由に売却できます。

ただし欠点もあって、その土地の大きさです。

当然ですが、大きくなければ、相続人ひとり当たりが所有する

土地の面積は小さくなるわけで、そうなると市場に出した場合

売りづらくなるかもしれません。

まとめ

不動産を共有は、表面的には相続人の間で平等に分割できる

ところはメリットなのかもしれません。

しかし、一方で思わぬ落とし穴があることに、今回お気づきい

ただけたかと思います。

不動産を共有のまま放置することは、将来のトラブルの因子

を残すことになりかねません。

相続トラブルに発展させないためにも、なるべく早いうちか

らのご検討をお勧めします。

乱文乱筆があったことどうかお許し下さいませ。

それではまた。